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根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：

　　1、81号公告要解决的问题是土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题，这里强调的是退税，前提是多缴，原因是土地增值税清算，我们知道土增清算后可能补税也可能退税，如果补税就有可能适用81号文退税。这里就有一个问题，如果土增清算退税呢，是否要补企业所得税呢，这个在实践中还未有税局要求过。

　　2、能够适用81号文退税的条件是：

　　（1）土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损；

　　（2）亏损是由土增值税清算导致的。

　　这是两个必要条件，81号文的字面意思。对第二个条件，其实判断上是有难度的。企业所得税汇算清缴亏损原因很多，就算土增清算补税，也可能不是企业所得税汇缴亏损的原因，这种也可以适用81号文的规定，81号文其实是不再进步区分企业所得税汇缴亏损的原因。这样只要土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损，就可适用81号文，不用再纠结企业所得税汇缴亏损的原因。

　　一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

　　该条内容没有新内容，房地产项目公司持续开发后续项目，企业持续经营，按照规定必然可以按照不超过五年用税前利润来弥补亏损，因而该条内容只是明确了一个后续开发项目概念。但是这里主要遗留两个问题：

　　1、企业后续开发项目筹建期和建设较长，如果超过了亏损的弥补期限，那么这部分亏损是得不到弥补的；

　　2、企业是否可以选择放弃适用第一条直接申请退税呢？

　　这个81号文没说。实操中，税局最大的可能是要求企业有后续开发项目的适用第一条，这样企业就有亏损不能弥补的风险，这个需要测算，理性的选择就是不用该公司继续开发新项目，直接申请退税。

　　3.项目公司有自持房产的算不算后续开发项目？

　　目前不少土地出让合同要求企业必须对部分物业自持五年及以上，这部分自持物业如果算后续开发项目的话，目前看来对企业也不是十分有利，自持物业亏得可能性较大，后续弥补不了。从自持物业的性质来看，是属于前一个项目的延续，是按照项目整体规划要求自持的，因为不应被认定为后续开发项目，也为由自持物业的企业适用第二条创造了条件，但是税局最好明确一下。

　　二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

　　第二条是81号文的核心，主要讲解退税的计算方法，这个在总局的解读稿中有个案例，大家可以参考，案例讲解的内容比较简单，实操中的情况比较复杂，大家在做的时候可以根据条款进行分析。

　　（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

　　各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

　　本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

　　笔者认为需要详细分析计算公式：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额），各计算要素：

　　1、土地增值税总额，这个根据土地增值税的清算报告来计算，没有问题；

　　2、项目年度销售收入和整个项目销售收入，按照企业所得税31号文的口径来计算还是按照土地增值税的预征与清算口径来呢？这个问题是实操中的难点。

　　这里先讲结论，应该根着企业所得税的销售收入口径来计算。

　　（1）土地增值税作为费用需要配比的是企业所得税的计税收入；

　　（2）土增税年度预征没有销售收入的概念，根据按照国家税务总局2016年70号公告的规定：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款；

　　（3）销售收入跟着土增税来不具有操作性，如果将年度土增税预征的计征依据作为项目年度销售收入，由于土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，而营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额，据此计算，土增税的预征计征依据汇总数不等于土增清算的应税收入，这就会导致土地增值税的总额无法分配干净。

　　（4）企业所得税的销售收入，根据31号文的规定，房地产公司在企业所得税上的收入可以分为两大块未完工收入和完工收入，以及视同销售收入、租金及预租收入、其他收入。这里计算公式中的销售收入是不包括租金及预租收入和其他收入的。同时，不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

　　（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

　　1、应退的税额是要还原到有销售收入的年度分年计算；

　　2、年度实际退税的金额要根据以下两金额进行比数确定：

　　（1）a=年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后的余额乘以当年度企业所得税适用税率；

　　（2）b当年度已缴纳的企业所得税税款

　　如果a>b,则退税b,向后结转亏损a-b；如果a<b，则退税a。

　　（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

　　相应年度应纳税所得额出现正数一般出现在土增清算年度,经过将土增值税清算税金分摊到各年度后，清算年度可扣除的税金金额就少了，导致清算年度的应税所得额出现正数。

　　（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

　　累计退税额的限额是项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。

　　三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。

　　该条规定了提供的相关资料，总局延续了取消鉴证的精神，但是这种退税专业化极强的工作，企业一般是没有这个能力的，这位中介机构提供了新的商机，可以在完成土增税清算工作后再提供企业所得税退税申请服务。

　　1、以前清算过没注销申请退税的，机会总局给了，看大家把握吧。

　　2、申请退税的时间是必须在土增清算年度吗？这个81号文没有明确，但是从文件精神来看，不是必须的，可以适当延后，这个主管税务机关应该也会调节，不过肯定早申请为好，一个是货币时间价值，另一个是政策多变性，不可不防啊。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）同时废止。

　　29号文被废，其实也没起多大作用，花瓶文件，该废就废吧，旧的不去新的不来。

　　特此公告。